Os 8 Documentos Necessários para Vender a sua Casa e Onde os Obter

Vender uma casa é um processo que vai muito além de mostrar o imóvel a potenciais compradores. Envolve uma série de etapas legais e burocráticas que exigem preparação e organização. Um dos primeiros passos é reunir todos os documentos necessários. Neste artigo, explicamos tudo o que precisa de saber sobre os 8 documentos necessários para vender casa em Portugal e onde os obter.

Por que é importante ter toda a documentação em ordem?

Ter todos os documentos organizados e atualizados é essencial para evitar atrasos no processo de venda, garantir a confiança do comprador e cumprir com as obrigações legais. A falta de documentação pode inviabilizar a escritura ou levar a coimas.

Documentos obrigatórios para vender uma casa em Portugal

Abaixo listamos os principais documentos que deverá ter em sua posse para poder avançar com a venda do imóvel.

1. Caderneta Predial Urbana

• Emitida pelas Finanças (AT – Autoridade Tributária).

• Contém informação fiscal do imóvel: localização, área, uso, valor patrimonial tributário, entre outros.

• Pode ser obtida no Portal das Finanças ou presencialmente numa repartição de Finanças.

  
  

2. Certidão Permanente do Registo Predial

• Emitida pelo Registo Predial.

• Serve para provar a quem pertence o imóvel, bem como eventuais hipotecas ou encargos.

• A certidão pode ser consultada online através do site Predial Online.

  
  

3. Licença de Utilização

• Emitida pela Câmara Municipal da área onde se localiza o imóvel.

• Comprova que a construção foi autorizada e cumpre os requisitos legais de uso (habitação, comércio, etc.).

• Obrigatória para imóveis construídos após 1951.

  
  

4. Certificado Energético

• Emitido por peritos certificados pela ADENE.

• Avalia a eficiência energética do imóvel.

• Deve ser apresentado desde o momento da promoção do imóvel (anúncios, sites, etc.).

  
  

5. Ficha Técnica da Habitação (FTH - apenas se aplicável)

• Obrigatória para imóveis construídos ou reabilitados após 2004.

• Contém características técnicas do imóvel, materiais utilizados, etc.

• Emitida pelo construtor ou arquiteto responsável.

• A FTH está isenta, para as seguintes situações: 

• Edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;

• Edifícios construídos e sobre os quais exista licença de utilização ou haja um requerimento apresentado para a respetiva emissão à data da entrada em vigor Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.

6. Planta do Imóvel (opcional, mas recomendada)

• Útil para dar mais transparência ao comprador.

• Pode ser exigida por algumas entidades bancárias em processos de financiamento.

7. Distrate do banco (caso exista crédito à habitação)

• Se o imóvel estiver ainda com crédito à habitação ativo, será necessário obter o distrate bancário. 

• Este documento é emitido pelo banco e serve para declarar que, com a venda do imóvel, o empréstimo será liquidado. O distrate é essencial para que o novo comprador possa fazer o registo do imóvel livre de encargos.

8. Declaração de não dívida ao condomínio

• Nos casos em que o imóvel está inserido em edifício em regime de propriedade horizontal, o vendedor deve apresentar uma declaração emitida pelo administrador do condomínio a comprovar que não existem dívidas em aberto. Este documento dá segurança ao comprador e é exigido no momento da escritura.

Onde e como obter estes documentos?

Documento	Onde obter	Como obter
Caderneta Predial	Portal das Finanças	Online com login ou presencialmente
Certidão do Registo Predial	Predial Online ou Conservatória	Online ou presencial
Licença de Utilização	Câmara Municipal	Online ou presencial
Certificado Energético	Técnico credenciado pela ADENE	Solicitar inspeção
Ficha Técnica da Habitação	Arquiteto ou construtor	Se aplicável
Distrate bancário	Banco	Online ou presencial
Declaração de não dívida ao condomínio	Administrador do condomínio	E-mail/outro

Quanto custa reunir a documentação?

Os custos variam dependendo do imóvel e da forma como solicita os documentos. Em termos médios:

• Certidão do Registo Predial: ~20€ (online)

• Caderneta Predial: Gratuita (via Portal das Finanças)

• Licença de Utilização: Pode ter custos administrativos (~20€ a 50€)

• Certificado Energético: Entre 100€ e 300€, dependendo da tipologia e localização

É possível vender uma casa sem todos os documentos?

Não. A escritura de venda só pode ser realizada com todos os documentos obrigatórios. Além disso, a maioria das imobiliárias e compradores exigem a apresentação prévia da documentação para garantir a segurança jurídica da transação.

E se estiver a vender casa sem agência (particular)?

Se optar por vender o imóvel sem apoio de uma imobiliária, é ainda mais importante estar informado e organizado. Todos os documentos são obrigatórios da mesma forma. A grande diferença é que terá de tratar de tudo por conta própria:

• Marcar a escritura com o notário

• Reunir e validar toda a documentação

• Confirmar que não existem dívidas fiscais associadas ao imóvel

Caso contrário, arrisca-se a atrasos ou problemas legais.

Perguntas frequentes (FAQs)

Quanto tempo demora a reunir os documentos?

Pode demorar entre 1 a 3 semanas, dependendo da Câmara Municipal e da rapidez do perito energético.

Posso usar documentos antigos?

Alguns documentos têm validade limitada. Por exemplo, o Certificado Energético tem validade de 10 anos, mas convém confirmar a validade da Certidão Predial e da Caderneta.

Preciso destes documentos mesmo que o comprador seja conhecido?

Sim. A lei obriga à apresentação de todos os documentos, mesmo em vendas entre familiares ou amigos.

Conclusão

Reunir os documentos necessários para vender uma casa em Portugal é um processo que exige algum planeamento, mas é perfeitamente acessível a qualquer proprietário informado. Ter tudo em ordem acelera o processo, evita custos adicionais e transmite confiança ao comprador.

Se precisa de apoio com a preparação da venda, avaliação do imóvel ou tratamento da documentação, a nossa equipa pode ajudá-lo em todas as etapas — com transparência, profissionalismo e sem comissões escondidas.

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